ΑΡΘΡΟΓΡΑΦΙΑ
Δικαίωμα Ιδιοκτήτη Ακινήτου σε Αύξηση Ενοικίου.
Ενας από τους τρόπους που δικαιούται ένας Ιδιοκτήτης σε αύξηση ενοικίου, είναι με συμφωνία με τον Ενοικιαστή. Στην Κύπρο ισχύει βεβαίως ο περί Ενοικιοστάσιου Νόμος του 1983 Ν(23/1983 (ο «Νόμος») και ένας από τους παράγοντες που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη είναι κατά πόσο ο Ενοικιαστής είναι θέσμιος Ενοικιαστής.
Όπου ο Ενοικιαστής είναι θέσμιος, ισχύουν συγκεκριμένοι κανόνες για τον τρόπο με τον οποίο ο Ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει αύξηση.
Πότε ο Ενοικιαστής είναι Θέσμιος;
Η σύμβαση ενοικίασης είναι η συμφωνία με την οποία ο Ιδιοκτήτης, αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραδώσει στον Ενοικιαστή τη χρήση της ακίνητης ιδιοκτησίας έναντι καθορισμένου χρηματικού ανταλλάγματος και για καθορισμένο χρόνο («η Σύμβαση Ενοικίασης»).
Σε γενικές γραμμές, όπου η Σύμβαση Ενοικίασης λήξει ή τερματιστεί και το υποστατικό το οποίο διαμένει ο Ενοικιαστής έχει συμπληρωθεί μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του 1999, τότε δυνατόν η ενοικίαση να θεωρείται θέσμια («Θέσμια Ενοικίαση»)
Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο Νόμος επεμβαίνει στη σχέση του Ιδιοκτήτη και Ενοικιαστή (ανεξάρτητα από την θέληση των μερών) και δημιουργεί σε αυτούς υποχρεώσεις. Μεταξύ άλλων, ο Νόμος, ρυθμίζει τον τρόπο με τον οποίο ο Ιδιοκτήτης δύναται να προβεί σε αύξηση του ενοικίου.
Πότε είναι Επιτρεπτή η Αύξηση Ενοικίου σε Θέσμια Ενοικίαση;
Ούτως ώστε να δύναται ο Ιδιοκτήτης να προχωρήσει σε αίτηση για αύξηση ενοικίου στο Δικαστήριο θα πρέπει να ελέγξει κατά πόσο πληρούνται οι περιορισμοί του ανώτατου ορίου αύξησης ενοικίου.
Σύμφωνα με το Νόμο, το ανώτατο όριο καθορισμένου δίκαιου ενοικίου δεν δύναται να υπερβαίνει το ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο. Το Υπουργικό Συμβούλιο εκδίδει διάταγμα ανά διετία με το οποίο καθορίζει το ανώτατο όριο το οποίο δύναται να επιβληθεί από τον Ιδιοκτήτη σε θέσμιο Ενοικιαστή. Από τον Απρίλιο του 2013 και μέχρι και τις 21 Απριλίου του 2023 το ανώτατο όριο αύξησης είναι μηδενικό, το οποίο αποτυπώνει την δυσχερή οικονομική κατάσταση αρκετών ενοικιαστών.
Όμως, με βάση την επιφύλαξη του Νόμου, σε περίπτωση όπου ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου βάσει του διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου, οδηγεί σε ενοίκιο χαμηλότερο του 90% των εκάστοτε ενοικίων της «μικρής περιοχής», τότε καθορίζεται ίσο ενοίκιο προς το ποσοστό αυτό. Γενικά, μικρή περιοχή θεωρείται η γειτονιά, το οικοδομικό τετράγωνο, τα διπλανά και απέναντι οικοδομήματα, στον ίδιο δρόμο. Η «μικρή περιοχή» δεν μπορεί να οριοθετηθεί σε συγκεκριμένη έκταση, αλλά η εμβέλεια της εξαρτάται κάθε φορά από τα περιστατικά της εκάστοτε υπόθεσης.
Συνεπώς, σε τέτοιες περιπτώσεις, όταν ο Ιδιοκτήτης θεωρεί ότι σε σχέση με τα συγκρίσιμα υποστατικά εντός της περιοχής του ακινήτου, το ποσό του ενοικίου το οποίου του καταβάλλεται είναι μειωμένο, τότε δύναται να αιτηθεί αύξηση του ενοικίου στο Δικαστήριο.
Παράδειγμα: Στο υποστατικό Α καταβάλλεται από το έτος 2013 μέχρι σήμερα ενοίκιο ύψους 500 ευρώ και ο Ιδιοκτήτης ουδέποτε έχει καταχωρήσει αίτηση για αύξηση ενοικίου. Σήμερα, σύμφωνα με το διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, ο Ιδιοκτήτης δεν δύναται να ζητήσει αύξηση. Όμως, αν ο Ιδιοκτήτης μέσω εκτιμητή ακινήτου έχει συγκριτική μελέτη από γειτονικά υποστατικά (λ.χ. του υποστατικού Β και Γ) στα οποία διαφαίνεται ότι καταβάλλεται ενοίκιο 1000 ευρώ, τότε δύναται με αίτηση στο Δικαστήριο να αιτηθεί το καθορισμό του ενοικίου στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της περιοχής του (δηλαδή του υποστατικού Α, Β και Γ).
Το Δικαστήριο με σκοπό τον υπολογισμό του δίκαιου ενοικίου λαμβάνει υπόψη το μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής αλλά και το αγοραίο ενοίκιο (τρέχων ενοίκιο) και κατ’ επέκταση εφαρμόζει το 90% στο μέσο όρο των δυο υπολογισμών για να καταλήξει στο δίκαιο ενοίκιο. Κατά τον υπολογισμό της αύξησης το Δικαστήριο, μεταξύ άλλων, θα λάβει υπόψη τη μελέτη Λειτουργού Εκτιμήσεων ο οποίος θα πρέπει να διεξάγει έρευνα και να ετοιμάσει γραπτή έκθεση, η οποία, στις πλείστες περιπτώσεις, αφορά συγκριτική μελέτη των καταβαλλόμενων ενοικίων εντός της περιοχής σε σχέση με το επίδικο. Τα συγκριτικά τα οποία λαμβάνονται υπόψη είναι αυτά για τα οποία ισχύει ενοικίαση (είτε συμβατική είτε θέσμια) κατά τον χρόνο καταχώρησης της αίτησης για αυξομείωση του ενοικίου. Επίσης, σημειώνετε ότι θα πρέπει να συμπεριλαμβάνεται στη μελέτη σύγκρισης το επίδικο υποστατικό αφού αυτό πρέπει να λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.
Ημερομηνία Καθορισμού του Δίκαιου Ενοικίου
Το δίκαιο ενοίκιο καθορίζεται από την ημερομηνία καταχώρησης της αίτησης του Ιδιοκτήτη για αύξηση του ενοικίου και άρα, κατά το στάδιο έκδοσης της απόφασης η ισχύς του διατάγματος είναι αναδρομική.
Χρονικός Περιορισμός
Σημειώνεται ότι καμία αίτηση δεν δύναται να καταχωρηθεί πριν την παρέλευση δύο ετών από την ημερομηνία κατά την οποία ο Ενοικιαστής έλαβε κατοχή του ακινήτου ή από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Επίσης, η αύξηση στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής μπορεί να γίνει μόνο μια φορά.
Το πιο πάνω άρθρο δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για περαιτέρω πληροφορίες μπορείτε να επικοινωνήσετε με τον κο. Αναστάση Αναστασίου στο aanastasiou@dhadjinestoros.com